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マンション売却でよくある失敗談


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マンションの売却で失敗をする人はとても多いです。

私自身ファイナンシャルプランナーでもあるため、周囲でマンション売却に失敗し多額の借金が残ってしまった人の話なども耳にします。

この記事を失敗回避のきっかきにしていただければ嬉しいです。

失敗談として多いケースはこれ!

  1. 不動産屋がつけた売値のせいで損をした
  2. 売却開始までに日数がかかり売れる時期を逃した
  3. 売却に向いている営業マンがいなかった
  4. 自社で情報をこっそり隠されていた(他社に伝わってない)
  5. 営業マンの気配のなさで近隣住民とトラブルになった
  6. 無駄なリフォームをしつこく勧められた
  7. ローンが通らない客ばかり連れてこられた
  8. 他所の本命マンションへの当て馬にされた
  9. 不動産屋の知り合いの転売業者に安く売られた

これらの失敗談を産んだ原因を以下にまとめてみました

1  不動産屋がつけた売値のせいで損をした

これは不動産屋が値段を謝ってつけた場合もあれば狙いを外した場合もありえます。

価格をつける際に最も大切なのは「相場に合わせる」ことではなくて、その業者が販売する力と売値がミスマッチしていないか?ということなんです。

 

例えば、販売力のない不動産屋なら当然、安い売値でないと売れません。

でも逆に販売力の高い業者なら相場よりも遥かに高い値段をつけたとしても平気で売れてしまいます。

そこさえ抑えることができればライバル物件などの売値にビクビクする必要もありません。

 

当然ですが、売値と実力のミスマッチで売れない場合にはいつまでも売れない可能性もあり、私が知っている例だと1年間もの間に内覧が3人しか入らず、不動産屋も「オカシイですね〜」と言っているほど酷いケースもありました。

売却依頼先を変えたとたんにスグに売却が成立し、むしろ売値は少し高くなったほどでした。

この方は無駄に1年という時間を棒に振ったことになります。

 

2  売却開始までに日数がかかり売れる時期を逃した

これはこじんまりとした不動産屋に多いケースで、いわゆるブラック企業と称されるところに多いです。

担当者一人あたりの仕事量があまりにも多すぎて売却依頼した後も事務処理などがなかなか進まず、すぐに「売り出し」にならないケースです。

 

契約の内容によって多少は異なりますが、レインズや自社のホームページに物件情報が掲載されないことで他の同業者があなたのマンションが売り出しされていることを気づけない状況や、仲間内の同業者に物件情報を伝える連絡が回らないことが理由にあげられます。

 

もしこれが真夏や年末であればマンションを購入しようとする人が少ない閑散期なので、どのみち売却までの日数には違いがでませんが、春を逃すとなれば相当な痛手です。

 

一年で最も中古マンションが売れるのは春なので、モタモタ準備をされて春を逃してしまうと下手すれば翌年の春まで売れないなんて可能性もありえます。

 

3  売却に向いている営業マンがいなかった

これには2つのケースがあります。

3−1 単純に営業マンとして能力が低い

さすがにこればかりはどうしようもないので担当者を変えてもらうか、それが悪いと感じるなら「身内の知り合いに頼むことにしたい」と当たり触りのない理由をつけて不動産屋を変えるのが賢明です。

 

担当の営業マンが一生懸命だとしてもそれは当たり前の事なので結果が出なければ変えるべきです。

 

3−2 売買慣れしてない不動産屋を選んでしまう

不動産屋には3タイプがあり「売買のみ」「賃貸仲介のみ」「両方やる」に別れます。

「売買だけ」の業者を選ぶのが無難ですが、不動産屋は少しでも儲けたいので例え売買が苦手でも依頼を受けようとすることがあります。

 

日頃は賃貸仲介ばかりやっているのにそれをあえて言わずに「うちに任せてください」なんて言われてしまえば、内部事情を知らない人なら何も疑わずに依頼してしまいますよね。

 

で・・・後にここは売買には慣れてないんだな・・・と気づくんです。

「やりとりでミスが多い」「突っ込んだ質問したら答えが曖昧」「広告や看板が賃貸をアピールしてた」などなど思いあたるふしがいろいろ出てくるものです。

 

4  自社で情報をこっそり隠されていた

不動産屋は依頼を受けた物件について同業他社にも教えることもあります。(契約内容にもよりますが)

 

ここで問題なのは、「他社にも伝えますよ」という約束を売り主としておきながら、手数料の独り占めをしたいがために実はどこにも内緒にしているということです。

他社にも広く情報が伝わっていると思わされていれば売り主としても安心するため次の手を打つのが遅れてしまうからです。

話が違う事が分った時点ですぐに他社に依頼先を変えるべきです。

 

5   営業マンの気配のなさで近隣住民とトラブルになった

購入希望者を次々と連れて来てくれる腕のよい業者でも意外とデリカシーが無い営業マンも多いようです。

例えば、夜遅い時間に内覧者を連れてきたり(売り主からすると嬉しいですが)、マンションの隣近所の人に挨拶もなかったり、通路で迷惑になるような大声で電話をしたりとトラブルの種はあります。

 

もちろん、なにもかも完璧な営業マンもいないとは思いますがクレームなどがついた場合に真摯に対応してくれる人でなければ話になりません。

マンションの売却は隣近所に邪魔をされれば成功しません。

なので、あらかじめお菓子などを持参して「迷惑かけるかもしれませんがよろしくお願いします」とか「何かあったら連絡してください」という事前の挨拶をしておくのが賢明です。

 

6  無駄なリフォームをしつこく勧めらて大金を無駄にした

不動産屋のなかには自社や関連会社がリフォーム部門を持っていることも多いです。

そこで悪徳業者などに当たってしまうと「トイレは直した方がいい」とか「今時はリフォームしてオシャレにしないと売れません」とか「バリアフリー化した方が売れやすい」などとさもありそうな事を提案されます。

 

安いものでも20万程度はかかりますし、大掛かりなものになれば100万円なんてすぐに超えてしまいます。

それに、そういった業者が出してくるリフォームの見積りは相場よりもずっと高額なことが多いのでどのみち大損されられます。

 

私の知り合いも最初は築15年のマンションの売却時に「トイレを新しくした方が売れやすい」「すくなくてもかかった費用はもとがとれる」なんて言われてリフォームをしたそうですが、結局その後にマンションの売値を2割も下げて売却させられて大損で終わったとか。

もちろんそのリフォームは不動産屋が紹介した業者でした。

リフォームが必要かどうかを確かめるためにも、売却先を選ぶ際には複数の不動産屋に声をかけるのが賢明だと言えそうです。

 

7  ローンが通らない客ばかり連れてこられた

この場合は恐らく内覧すら連れてこないのでは依頼契約を切られるという焦りからだと思います。

売り主から「誰もお客を連れてきてくれない」なんて文句を言われるのが怖くてとりあえず連れてくるという感じです。

 

もちろん本気でその内覧者に売却をしようと思っているケースもあるかと思いますがある意味それも問題です。

その不動産屋にはローン審査に通らないような人ばかりが集まる傾向があると言わざるをえないからです。

 

恐らく人気のある不動産屋でローン審査に通らなかったからその不動産屋に流れてきていると推測できます。

これも時間の無駄なので早々に見切りをつけて他の不動産屋に依頼先を変えましょう!

 

8  他所の本命マンションへの当て馬にされた

まず「当て馬」とは売買でも賃貸の仲介でも使われる営業テクニックの一つです。

通常、内覧者を案内する際には他の候補マンションも紹介することになりますが、その際に本命の物件の前に”あえてミスマッチ”な物件を見せるんです。

 

その狙いは本命の物件を引き立てる役割です!

この「本命」があなたのマンションならいいんですが、他人のマンションの当て馬に利用されているだけだとしたら当分は売れません。

 

経験上、営業マンに悪意があってもなくても「当て馬」に利用される物件は存在します。

私の知り合いが当て馬にされていた時は、それまでよりも内覧者の数がむしろ増えたので余計に気がつかなかったそうです。

 

以前に比べて内覧が増えたのに「値引き交渉」や「ローン審査」の話が出てこない時は・・・怪しいですよ。

 

9  不動産屋の知り合いの転売業者に安く売られた

これも悪徳業者の場合に限られますが、業者が自らの知り合いの転売業者に売却を勧めてしまうケースがあります。

私の知り合いは”売値相場が2000万円”のマンションについて「今は厳しいから1500万円で早く売った方がいいですよ」などと安値売却を提案し、たまたまみつかったかのごとく知り合いの転売業者を連れてきて「1780万で購入してもらえますよ」なんて調子の良いことを言うパターンです。

 

もともと助言されていた売値より280万円も高くうれるとなれば冷静に判断ができなくなるのですぐに売却を決めてしまいますよね。悪徳業者はそこを狙っているんです。

 

上記に心当たりがある方は

上記にような事にならないようにするためにはなるべく数多くの不動産屋に声をかけて信頼できそうなところを探す必要があります。

 

でも、一般の人が10社も20社もの不動産屋を訪問することも現実的じゃありませんし、何と言っても「まともな不動産屋」を見抜くことは相当難しいものです。

しかも、なかには悪意はないのに腕が悪くて上手に売却できないところもあります。

でも、今どきの「ネットの一括見積もり」を利用すれば簡単に腕の良い業者だけを頼ることができるので安心なんです。

 

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