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リバースモーゲージはマンションでも使える?


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リバースモーゲージは一般的には土地付き戸建てに適用されるものでマンションへの適用はかなり珍しいようです。

ちなみに、現在マンションにも適用されているのは東京スター銀行と三井住友信託銀行だけしか私は知りません。

それにもしもマンションで利用ができたとしても、戸建て住宅と同程度の融資を受けることはできないのでお得だとは言い切れません。

どうしてマンションだとリバースモーゲージの融資額が少ないの?

マンションの場合、土地の面積を入居者の部屋数で按分しているために、戸建ての場合よりも1戸が保有している土地面積の割合が少ないことになります。

例えば、100坪の土地を1人が持つことと、マンションのように大勢(50人など)で持つことを比べれば、坪単価が同じだった場合には、マンションの方が一人あたりに割り振られる土地面積が小さいので担保価値もそれなりに少ないという意味になります。

だからもともとマンションに対してはリバースモーゲージが強く推奨されていないという話にも頷けます。

私の場合はリバースモーゲージだと怖くて夜も寝られないかも

どうしてそんなにリバースモーゲージだと怖いか?

それは、契約後に家土地の価値が予想してなかったほど下がってしまうと思っていたほどの融資がしてもらえなくなり、下手をするとリバースモーゲージの利用開始から5年や10年後に生活が破綻してしまう恐れがあるからです。

どうして家土地の価値がそんなに激しく下がることがあるのか?

それは主に隣近所の家で事故(自殺など)が起きた場合が考えられます。「自分は関係ない」と皆さん思われていますが、新聞やニュースに出ない事故は毎日のように全国で起きているんです。

特にマンションの場合には事故が多く、面識のない異なる階の住人の事故でも大きく影響が出てしまいます。

なお、戸建ての場合には隣接する隣近所などが影響の発生する範囲となり、数軒も離れてしまえばあまり影響がないようです。

ちなみに、どんな酷い事故が起こったとしても「税法上の価値(固定資産税の支払い額)」は変わることはなく売却する際の実売価格にだけ影響が出てきます。

他の事故のせいで売却する際に売値が激しく下がるのに、税金だけは下がることがないという何ともやるせない構造になっているんです。

将来が不確かなリバースモーゲージよりも早期売却がオススメ

今はどんなに魅力的なマンションでも、5年や10年先にはどれだけ価値が下がってしまうかは分かりません。

売却をするつもりがなければ価値を気にする必要もありませんが、リバースモーゲージを検討されているということは生活のための資金などを確保するつもりだからではないでしょうか?

それならより一層、リバースモーゲージはオススメしません。それよりも、今すぐにマンションを売却して賃貸マンションでの生活をされる方がずっと確実です。

賃貸なら仮にお住まいになる方の人数が変化したとしても引越をすれば人数に合った間取りを選びやすくなります。

また、今すぐにまとまったお金を手に入れられるので将来の人生設計もより確かな計算ができます。

リバースモーゲージだと、利用後に担保資産の価値が減少したせいで最悪は住むところもお金も失い大損してしまうおそれだってあるんです。

ファイナンシャルプランナーの私が理想だと実感している方法

ファイナンシャルプランナーとして私がオススメしたいのは、不動産売却のための一括見積りサービスを利用して今すぐ売ればマンションがいくらになるを知り、その売値とリバースモーゲージでの融資額とを比較する方法です。

そうすればあなたの場合にはどちらがお得な選択になるか一目瞭然で知ることができますよ!

(過去に私がアドバイスさせていただいた方の例だと7割の方がマンション売却をされる方がお得感が大きかったです。)

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