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マンション売却は無理してでも空室状態にした方が売れやすい


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マンションを売却するには2タイプの売却スタイルがあります。

  • 住み続けたままで売却をする
  • 他へ引越をして空室にした状態で売却する

売れやすいのは空室にした状態で売るスタイルです。

住み続けたままで売却するリスク

マンションのローンが残っている方の場合には「住み続けたままで売却」を選ぶ方も多いんですが、実はこれって簡単に何百万円も大損をしやすくなります。住み続けるたままのスタイルでも損しないとすれば恐らく東京都内でバツグンの人気を誇る湾岸エリアなどの超人気物件だけだと思います。

数年前に購入した価格よりも今の売却額の方がむしろ値上がりしているケースでないとこうはいきません。もちろんそれでも、内覧ができるほうが早く売れやすいですし高値で売れやすいいので多少は損をしていることになるかもしれませんが・・・

「内覧可能」にしていても売り主が住んでいる物件は売れづらい

内覧可能にしていてもよほど魅力的な物件でなければ内覧は思うように来ません。私も過去に複数の中古マンションの売却をしてきた経験があり最初のうちは住人がいる状態で売り出しをしていました。

(賃貸用に保有していたマンションだったので内覧者は一般の方から不動産投資家まで幅広かったです。)

でも他の空室状態で売り出していた物件と比べると驚くほど内覧の話が来ませんでした。その後に分った話では「部屋の隅々までゆっくり見れない」「家具があるせいでちゃんと見れない」「住人に気を使って疲れる」など、本当に多くのデメリットだらけだったんです。

あげくの果てには案内をしてくれる不動産屋さんも次第に他の物件を紹介しはじめて、私が空室状態にしてくれるのを期待していたそうなんです・・・それだけ人が住んでいる物件を売却することは難しいんだそうです。

マンションを空室状態にして売却したら内覧も急増

空室状態にしたらまず最初に不動産屋の営業マンの反応が変わりました。すぐに「内覧用の写真を再撮影します」「HPにすぐに載せます」「売値の相場も強気に観直してみます」と言った感じにすごく積極的になってくれたんです。

その後はすぐに面白いほど内覧が続き、最後は2組から買い付けが入り値引き要求すらしてこなかった方に円満に売却することができました。

よほど魅力のない物件でもなければ、「内覧しやすいように空室にする」というだけで簡単に売却できることが分かり、それ以降は必ず空室にしてから売り出すことにしています。

売り物件を空室にした際に気をつけたこと

物件を空室にしただけではガランとして殺風景だったので安物の照明を何個か購入して明かりで演出でしてみました。

これは私が賃貸物件が空室になった際に行っている工夫で、部屋にフロアライトを置いたり本物そっくりに見える観葉植物を置き、さながらモデルルームのような演出をする方法なんです。

あとは別ページでも紹介していますが、匂い対策として芳香剤を各部屋に設置して2ヶ月に1回程度は交換をしていました。

この匂い対策とプチ・モデルルーム化はかなり効果的なようで売却依頼をした不動産屋さんも「ここまでしてくれる売り主さんは相当珍しいと思います。僕は初めての体験です。」と言われました。

内覧の際には、不動産屋さんにフロアライトのスイッチを全部ONにしてもらうことで売値の相場が1500万円程度の物件でも2000万円以上はするように感じてもらうことができるんです。

※観葉植物(偽物)とフロアライトは近い場所に設置することでより効果的に演出をしてくれますよ。

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賃貸物件の売却時には更新日に退去をしてもらったらすぐ売れました

賃貸用に利用していたマンションを空室にするために、契約更新の際に「引越費用の半分を負担するけど検討してもらえませんか?」と提案をしてみました。もしこれでダメなら「引越費用の全額を払います」と言うつもりでした。

その提案をしてみたところ、お子さんが幼稚園に入るタイミングとうまく重なったようで「ちょうど引越しを検討していた」というありがたいお話を頂いたんです。

少し早目に引越しをしてもらうことになったので引越費用の半分を支払い、まさに円満解決で空室化に成功しました。空室になってからは5ヶ月の間に7組の内覧が入り驚くほどスムーズに売却することができました。

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