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マンションを売る理由は正直に言うべき?


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マンションを売る理由によっては言う義務があります

マンションを売る理由によっては告知義務があります。滅多にないことだと思いますが「自殺をした」とか「家事を起こした」それに「近隣住民とのトラブル」などが告知義務の対象となります。その理由は次に購入してくれる人にとって心理的や今後の生活に支障が出る恐れがあるからです。

また、そうした心理的な瑕疵(かし=欠陥のこと)以外にも、過去に起こした水漏れで大規模な修理歴のあるようなものなど物理的な瑕疵も告知義務となっています。ちなみにこの告知義務はマンション売買を仲介してくれる不動産屋さんが買い手に対して行う義務が課せられていて宅建業法47条1号にも定められています。

ちなみに、瑕疵担保責任を求められる場合には「損害賠償の請求」「修理費用の請求」それでもダメな場合には「契約の解除」となります。

その”瑕疵”に該当しないケースとして「買主が契約時点で気がついていた」というケースもあります。知っていたら避けられていたのにあえてそうしなかったというケースは流石に法律でも守る必要がないとされているんです。

次の買い手に支障がないプライベートな理由も瑕疵担保責任の対象外

例えば、親や売り主自身の介護や離婚を理由にマンションを売る場合、日当たりの悪さ、個人的に仲が悪い住人が嫌で売りたくなった場合などこれらはマンションのその部屋に住むことに何も関係がありませんよね。

こういった理由なら本当の事を言わずに当たり障りのない嘘を言っても問題にはなりません。嘘も方便といいますから何も馬鹿正直に何もかもべらべら言ってしまう必要はないんです。

何もかも喋ると売れるマンションも売れなくなります

離婚や病気や親の介護など売却をされるには様々な理由があると思いまうが、中には凄く正直に何もかも不動産屋さんに話をしてしまう方がいます。こう書くと「人としてどうなの?」と感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、その売却理由は次に購入しようとする人にとって本当に意味があるんでしょうか?

もちろん、どんな些細な理由であっても売り主さんが心苦しい思いをするのであれば仲介してくれる不動産屋さんに告げておくのもいいかもしれませんが、何でもないような理由が引き金となり、売れるはずのマンションがいつまでも売れなくなったり、2000万円で売れるはずのマンションがやたらと200万円も300万円も値引きを求めらるなど足元を見られる原因にもなりかねません。

気の利いた不動産屋さんなら例えマイナスイメージがある売却理由でも自分の胸に納めて購入希望者には伝えないよう配慮してくれる方もいます。でも、不動産屋さんの営業マンにも「真面目過ぎる人」は必ずいますので、「離婚されるので売却されるそうですよ」なんてことを説明してしまう人だっています。

余計な事を不動産屋さんに言ってしまい売却失敗した例

想像してみてください、もし売り出したマンションが気になって内覧に来てくれた新婚のご夫婦がいたとします。そのご夫婦はこれからの新婚生活に夢と希望を抱いてワクワクしているはずです。

ところが、内覧の際に「どうして前の住人はこんな素敵なマンションを売るんですか?」と内覧者から不動産屋さんに質問があったとします。そこで不動産屋さんの説明が「離婚されるそうで、マンションが要らなくなるみたいです」なんて言ったとしたら・・・もう後は簡単に想像がつきますよね。そうです!「縁起が悪いから別のマンションにしよう」となるのが普通です。

これは離婚という一つの例に過ぎませんが他の理由も似たようなものです。売却理由を気にする人はとても多く、自分達のこれからの生活に重なりそうなものだと余計に気にしてしまうものです。

例えば、離婚以外にも「介護」も売却理由には多いそうですが、定年を迎えるご夫婦が内覧に来てくれた際に、「前の住人は要介護状態となり施設入所したためマンションを売りに出してます」なんて知ってしまうとなんだか自分たちのすぐ先の老後と重なってしまい購入意欲が薄れてしまいます。

中古マンションの購入には数百万円~数千万円という人生で二度あるかどうか分からない大きなお金の支払になるわけですから誰しも憂鬱な気持ちでお金を払いたくありませんよね。それに日本人は縁起も気にしますから前の住人がなんだか暗いイメージの売却理由だと分かれば気持ちが萎えるものです。

できる営業マンは告知義務に触れる理由以外は内覧者に伝えないそうですが、あなたが売却を依頼した不動産屋の営業マンの全員がそんな完璧な配慮ができる人の集まりとは限りません。だから最初からマイナスイメージの売却理由は告知義務に触れない限り言わないようにするべきなんです。

マンションを売る理由で多いのがこちら

相続税対策やもらっても使わないから

相続をすることが決まればすぐに売る方が多いです。それほど早く売る理由は「相続税の支払猶予期間が短い」ことがあります。相続税の納付期限は”相続発生を知った日(亡くなった事を知った日)から10ヶ月の日”までとなっているんです。

とは言えマンションを売りに出してもすぐに売却できるとは限らないので、できるだけ早く売却に出して納付期限に間に合わせるように売買取引を急ぐ方が多んです。(納付期限は相続開始を知った日から10ヶ月以内)

ちなみに相続税の支払い額を減らせる特例があり「相続税の取得費加算の特例」という制度になります。これを利用すれば相続により取得したマンションに対して支払いをした相続税の金額のうち一定の金額を「譲渡資産の取得費」に参入することが許可されます。ただしこれを利用するには条件があり「相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合」に限って認められます。3年もあれば売れるでしょう?という判断らしいです。

そもそも相続で手にいれるマンションが価値あるものとは限りません。空室だらけのボロマンションという可能性もありますし、相続したところで利用できない場所にあれば管理費の支払いや管理組合などの面倒な付き合いが増えるなど迷惑なだけという事もあります。相続が理由で売る人が多いのはこうした背景があるからだと言われています。

離婚してマンションがいらなくなったから

日本では現在、夫婦3組のうち1組は離婚をすると言われています。それゆえに結婚生活の途中で購入したマンションを離婚をきっかけに売却する夫婦が多いんです。慰謝料のためだったり、一人で住むには無意味な間取りだったりで売却する方がとても多いんです。私が知る限りでは離婚後にそのマンションにどちらか一方が残るという話は聞いたことがありません。想い出があるから住みたくないというのも大きな理由だそうです。

関連記事→ 離婚をするので売りたい

関連記事→ 離婚を機に売った体験談

税金が上がるタイミングで損したくないから

マンションを売る際には税金が関わってきます。それは”マンションの売却額”以外に”不動産屋さんに払う手数料”も無視できません。だから「そのうち売ろうかな?」と考えていた人達が増税のタイミングを機に慌てて売却されるケースが多いんです。

ちなみに増税の前には売りに出される中古マンションも増えるため、ライバル物件が増えて相場が値崩れしやすくなります。慌てて増税の1年前から売るよりもできるだけ早く売った方が売値と税金の両方でお得です。

転勤を命じられてマンションに住めなくなったから

転勤を理由にマンションを売る方も意外と多いそうです。誰しもマンションを購入する際にはそこから他県に住居を移すとは思っていませんから辛い決断ですよね。私の周囲で多いのはマンション購入時に会社に対して「マンション買おうと思ってるんですが転勤で他県に行く可能性はありますか?」と事前に上司に確認をとっていた人が殆どです。サラリーマンの場合には栄転でも左遷でも会社が決めた移動には逆らえないので仕方なく売却される方がほとんどです。

再びマンションに戻ってこれる日がいつになるか分からない場合には、1日でも早く売って少しでもお金を回収しておいた方が得策です。経年以外で値段が下がるリスクは沢山あるからです。

関連記事→ 転落事故が起これば資産価値が無くなる可能性も(わりと多いです)

お金が必要な理由が発生したから

子供の学費や家族の医療費のためにマンションを売る方も多いです。ご商売をされている方の中にはマンションを売ったお金で事業資金に充てる方もいらっしゃると思います。担保に使う手もありますがそれだと売却ほどの大きなお金は貸してもらえません。

関連記事→ 今住んでるマンションを早く売りたい

より良い環境を求めて

お子さんの学校のためだったり、健康や人間関係など「環境」には人それぞれいろんな意味があると思います。老朽化したマンションから新しいマンションに移る人や、都会に疲れて地方都市のマンションに移ろうとする人もいると思います。特に最近は待機児童の問題などもあり、出産前に購入したマンションを育児に適していない場所だと気づいてから慌てて売却して待機ゼロのエリアに引っ越しされるママさんも多いそうです。

生活費を確保できなくなったため

会社の業績悪化でボーナスカットや月給ダウンなど収入が減ってしまったことがきっかけでマンションを売る方が増えています。ローンを組んだ時の年収よりも大幅にダウンしてしまうと毎月の返済はとても大きな重荷となります。とは言え、お子さんの学費やご自身の生活水準を維持するためにはローンの支払いを減らすためにマンションを買い換えする事も一つの方法となります。また賃貸に引っ越しをされというのも賢明な方法と言えます。

私自身、ファイナンシャルプランナーをしていますのでいろいろな方のご相談を受ける機会がありますが、どのケースを見ても銀行が住宅ローンの金額を多く融資をし過ぎていると感じざるを得ません。銀行が貸してくれるなら大丈夫と誰しも思うものです。本当は年収が3割ダウンしても大丈夫なくらいの融資額にしておくのがいいんですが・・・それだと金融機関は貸出額が減るのでやりたくないんでしょうね。

まとめと補足

  • 告知義務に触れないなら売る理由は言わない方が良い。
  • 正直に伝えるかどうかは売り主さんの自己満足に過ぎない。
  • 不動産屋さんに会う前に「伝えるかどうか」決めておくこと。

次の購入者に「離婚」「介護」「借金」などあなたがマンションを売却する理由は何も関係しませんし、むしろ知ってしまうことで嫌な気持ちにさえなってしまいます。

もし売買契約の後に購入相手が知ってしまったとしても、仲介する不動産屋さんが知らない話であれば法的にもなにも問題はありません。(もちろん告知義務違反の内容でなければ)ところが、売り主さんが不動産屋さんに「離婚」「介護」「借金」などの売却理由をあらかじめ伝えていたことを後から買主さんが知ってしまったらどうでしょう?「知ってたのにわざと黙ってたんですか!」とクレームの原因にもなりかねませんよ。

 

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