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マンションを売る手続き


(注目記事) 手続きも大事だけど、マンションを最高値で売るためのコツを知ってるかどうかはもっと大事

 

まずはあなたが希望する売値と物件について質問されます

マンションを売る手続きの最初は不動産業者の営業マンと売り主さんとの話し合いから全てが始まります。

(買い手が決まった後だけを知りたい方は → 記事の下に移動します)

希望する売値は?

「希望する売値=最高値で売れる価格」が最も妥当な決め方になります。あちこちの不動産屋から売値がいくらになるか見積りをもらい、見比べた結果、仮に最高値が2000万円で売れそうだと分かればその2000万円を「希望する売値」にするのが賢明です! そうした複数業者の売値を根拠にして売値を決めないと1500万円にしたり1800万円にしたりと大損してしまいます。

もし1社だけ声をかけてそこの売値を真に受けてしまうと、そこが1500万円を付けた場合には500万円も安く売られる恐れがあるからです。

あなたのマンションの最高値はここで分かります→ 高値で売却できる業者は?その価格っていくらになる?

値引きには応える意思があるか?その場合はいくらまで値引きに応じられるか?

値引きを一切するつもりがないか?それとも100万円程度までなら値引きに応じても良いか?それは買い手も知りたいですし、仲介してくれる不動産屋さんも知りたい情報です。

値引きの許容範囲を知っていれば「今すぐ決めてもらえるなら売り主さんに100万円の値引きを交渉してみますよ」なんてふうにお客さんに揺さぶりをかけることもできるからです。昔から不動産屋の営業マンがよく使う手なんですがいつの時代でも有効な手法なんです。

また、値引きが出来ない場合には、あらかじめ少し高めの売値を付けておいてそこからわざと値引きと称して売値を下げる手もあります。売り主さんの希望するスタイルに合わせて工夫をしてくれます。

いつまでに売りたいか?

売却をする期限は人によってまるで異なります。借金返済や医療費のために大金が必要な場合にはタイムリミットもあると思いますし、相続したマンションを売る場合などは1年でも2年でもいいから時間より価格を優先するケースもあります。早く高く売れることがベストですが、絶対に譲れないタイムリミットがある場合には最初からインパクトのある安さですぐに売却するなど戦略の選び方も違ってきます。

マンションにはローンが残っているか?

ローンが残ってる場合には残高を一括返済しないと売却をすることが認められません。最初にこれができそうかどうか確認せずに売ってしまうと大変です。最悪の場合には損害賠償請求にもなりかねません。必ず事前にローン途中で売れるかどうかの売値のチェックは売り主さんがご自身で複数社分のチェックをしておくべきです。

関連記事→ マンションをローン途中で売却したい

室内に水漏れや雨漏りなど不具合はないか?

水漏れの修理が必要中所や雨漏り修理が必要な箇所があれば売却の前に修繕が必要です。どうしても修繕をする費用がない場合にはそのままの状態で売却することも不可能ではありません。ただしそんな不安材料を抱えた状態では不動産屋さんがノリ気になれないので売れる確立はぐっと下がってしまいます。

また、修繕以前の問題として売買を仲介する不動産屋はあなたのマンションについて調査をする義務があり、次の購入者に正しく状況を伝えて納得してもらったうえで購入してもらう必要があります。水周りのトラブルは修繕するだけで済みますが雨漏りの場合には修繕後でもその報告は必要となります。雨漏りの修理は一度で完璧に治すことが難しいからです。

近隣住民とのトラブルはないか?

次に購入される方が近隣住民とのトラブルに巻き込まれることを防ぐためのリサーチです。これは告知義務があるためにあえて隠して売却した場合には契約を取り消されたり損害賠償の対象となるので絶対に正直に話をしましょう。極論ですが、伝えるべき事をしっかり言っておけば後で購入者が近隣住民とトラブルになってもあなたには否がなくなります。

次は室内の調査で間取りや環境をチェックされます

マンション購入時の図面があれば話は早いですが、もしなければメジャーを使って室内の全ての部屋を営業マンが図ります。これによって売却の際の見取り図を作成してもらえます。(マイソクと呼ばれるものです。)

この時、室内の写真も同じタイミングで撮る可能性があります。

次は持ち主を確かめる「登記の確認」を行います

マンションの名義が売り主と合っているか?ローン会社の名義になっているか?などなど性格な情報を調査されます。

この登記簿は原本を渡すのではなく写しでOKで、もし他にも印鑑証明など必要なものがあればその都度不動産屋さんが教えてくれるので全く分からない方でも何も心配はいりません。むしろ普通は何も知らない方が一般的ですよ。

情報が整理され登記も確認できたらいよいよ内覧開始です

内覧には2タイプがあります

住みながら内覧を受ける場合には

この場合には事前に「今度の◯曜日に内覧予定ですがOKですか?」と問い合わせが入ります。本気で売りたい場合にはこれは決して断らないことです!不動産屋の営業マンはあなたのマンションいギアも扱っているのでもし内覧を断るようならそんなマンションは次回からは後回しにされて代わりにいつでも内覧OKの売り主さんのマンションに注力されるようになります。

営業マンは売ってなんぼの世界なので少しでも早く売れるマンションを優先して紹介しようとするのは当り前なんです。
(関連記事→  マンションに住んだままで売るには? )

空き家にした状態でマンションを売る場合

これは営業マンにとって内覧を連れて行きやすい条件になるので住んだままで売るよりも売れやすいです。
空室の状態ならいつ内覧に行っても困ることはないので基本的に「内覧に行きます」という連絡は入ることはありません。
営業マンによっては売り主に期待させないように売却が決まるまで内覧があったことを何も言わないケースもあるほどです。

(関連記事→  マンションを空室にした方が売れやすい )

購入希望者が現れたら

現金一括で購入してくれる相手ならそのまま即契約にとなり、多くの方は「大安」の日を選んで売買契約を行います。

ただし大抵の購入希望者はローンを利用するので、ローンが使えるかどうか銀行等の審査を受けるのに手間がかかり、結果が出るまでに2週間程待たされます。もしローンが通らなければ次の買い手に売るのが一般的です。

不動産屋によっては買い手が1人現れた時点ですぐに「売り」を止めてしまうことがありますが、できることなら売却が決まるまでは募集を止めないほうが得策です。なぜならもし1人目の希望者がローン審査に落ちた時にすぐに2番手の希望者に声をかけることができるからです。

売買契約が決まったら

法的な手続きで所有権を移します

登記を売り主の名義から購入者に移すための「所有権移転登記」を行います。これは一般の人では行えずに司法書士が行うこととなります。その司法書士の選び方は不動産業者が懇意にしている司法書士に依頼するのが一般的です。

この他にも細々とした手数料がかかるものがあります。(数万円ほどで大した金額にはなりません)

・ローンがある場合にはそれを外すための抵当権抹消の登記費用
・住所に変更がある場合にはその登記費用
・ローンの繰り上げ返済をする時の手数料
・印鑑証明書など公的書類の発行手数料
・各種契約書類で必要となる印紙代

代金のやり取りを行います

続いて代金のやり取りとなりますが、その際には売り主さんが既に払っている固定資産税について未経過分のお金を次の買い手に払ってもらうための精算も行います。
大抵の不動産屋さんはその金額も事前に計算をしてくれており、マンション代金と合計していくらになるか?も買い手に事前に伝えてくれているのですぐに精算は終わるはずです。

マンション代金の受け取り場所は?

いよいよ最後にマンション代金の受け取りとなります。受け取りの場所は事前に買い手と売り手のお互いの話合いで決めておいた銀行などで受け取りを行います。

大金ですので普通は銀行の応接室を1時間ほど提供してもらい、そこで現金を手渡しでもらい確認した後にその場で銀行員が応接室から入金もしくは指定銀行の口座への送金を行います。物騒なので通常は現金を持って銀行から出るようなことはしません。銀行も嫌がります。

代金のやり取りが終わればカギを渡したり管理規約の引き渡しをしたり付帯設備の保証書や説明書を渡します。
「売買物件引渡し完了確認証」に署名捺印で買い手と売り手のやり取りは完了です!

最後に・・・

不動産屋さんに売買を仲介してもらった「仲介手数料」の支払をします。

(関連記事→ 仲介手数料の計算方法 

(関連記事→ 仲介の際の3つの依頼方法 )
先ほどのマンション費用のやり取りの際に一緒に行うと思われがちですが、不動産屋さんは何がなんでも先に売買契約を終えることを優先するため仲介手数料の支払は売り手と買い手のやり取りが全て終わってからゆっくりと行います。

いろいろと世間話をする事もありますがその場合は大抵は次の購入者とそれを仲介した不動産屋さんになります。売り主さんの多くは売却のやり取りが終われば結構あっさりと退席してその場が終わることが多いです。

私が売却してもらう時も大抵はそんな感じです。そして「やっと終わった」という開放感と緊張が解ける瞬間です。

 

(注目記事) 手続きも大事だけど、マンションを最高値で売るためのコツを知ってるかどうかはもっと大事

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